Droit commercial – Bail commercial - Incertitudes judiciaires quant au sort de loyers commerciaux avec la Covid 19
Publié le :
30/04/2021
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Depuis plus d’une année, la pandémie de la COVID 19 empêche les commerces de fonctionner normalement, soit avec le confinement, soit avec des mesures restreignant l’exploitation de certains commerces.
Ces difficultés d’exploitation ont logiquement empêché de nombreux commerçants de pouvoir régler leurs loyers. Mis en difficulté par la défaillance des preneurs, certains bailleurs ont décidé de saisir le juge des référés pour être désintéressés ou obtenir la résiliation du bail.
Les fortunes ont été diverses.
Certains juges ont considéré que cette période trouble empêchait de faire jouer la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail (Tribunal judiciaire de Paris, 21 janvier 2021).
En d’autres termes, la demande de résiliation émise par le bailleur était rejetée malgré l’existence d’impayés.
Pour autant, d’autres juges des référés ont pu considérer que la période actuelle ne permettait pas d’exonérer les commerçants du paiement des loyers.
Par exemple, le juge des référés du Tribunal judiciaire a fait droit à la demande d’un bailleur tendant à voir condamner son locataire à lui verser une provision au titre des loyers (Tribunal judiciaire de Strasbourg, 19 février 2021).
Le juge des référés a rejeté l’exception d’inexécution en estimant qu’elle ne pouvait être soulevée par le défendeur que de manière proportionnée et provisoire, elle n’a pas pour effet d’éteindre les créances de loyers d’ores et déjà exigibles, mais seulement d’en suspendre provisoirement le paiement jusqu’à ce que le bailleur exécute à nouveau son obligation de délivrance.
En refusant purement et simplement de payer l'intégralité des loyers dus pendant la période de confinement, puis en ne payant qu'une partie du loyer échu après le déconfinement, le locataire a fait un usage manifestement excessif et irrégulier de l'exception d'inexécution.
Dans une autre affaire, un locataire avait justifié l’absence de paiement des loyers en se prévalant de la perte du bien loué.
Le juge des référés a estimé que les dispositions de l'article 1722 du Code civil ne concernent que les hypothèses de destruction définitive de la chose louée et ne sont donc manifestement pas applicables à la fermeture des commerces pendant la crise sanitaire (Tribunal judiciaire de Paris, 25 février 2021).
En outre, le locataire se prévalait d'un manquement du bailleur à son obligation de renégocier le contrat dans un contexte de changement imprévisible.
Le juge a écarté cet argument en expliquant qu’il ne peut être reproché au bailleur un manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi alors que le bailleur a été placé devant le fait accompli et que de nouvelles conditions contractuelles lui étaient imposées par le locataire.
Devant le juge, les fortunes sont donc diverses et l’aléa judiciaire important, ce qui justifie de bien se préparer en cas de survenance des premières difficultés.
Parce qu’il est important d’être conseillé et d’assurer la défense de vos intérêts, vous pouvez nous joindre :
Cabinet Filao Avocats, 11 rue Gambetta à Pointe-à-Pitre
Par téléphone au 05.90.68.85.44 ou sur notre site internet www.filao-avocats.fr rubrique « contact ».
Cet article est paru dans le Probant n° 873 du 30 avril 2021.
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