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Copropriété : action en justice du syndic et décret d’application

Publié le : 01/06/2020 01 juin juin 06 2020

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite « loi ELAN » du 23 novembre 2018 est venue modifier plusieurs pans du droit dont le droit de la copropriété.

Suite à cette loi, le gouvernement a pris plusieurs décrets d’application dont le décret 2019-650 du 27 juin 2019 qui a apporté une évolution en matière de représentation de la copropriété par le syndic.

En effet, le syndic est l’organe de représentation des copropriétaires réunis en syndicat. Cela implique que les copropriétaires sont collectivement représentés par le syndic dans une action en justice menée pour le compte de ces derniers.

Pour ce faire, il faut que le syndic ait été habilité par les copropriétaires par une délibération prise en assemblée générale. 

Sans cette habilitation, le syndic ne peut agir au nom de la copropriété et une action sans habilitation serait vouée à l’échec.

Il est précisé que cette habilitation n’est pas nécessaire pour le recouvrement des charges de copropriété par le syndic, matière pour laquelle le syndic est habilité par la loi.

Le décret précité apporte une évolution par rapport au droit antérieur puisque dorénavant, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

En effet, sous l’empire du droit antérieur, les tiers à la copropriété, par exemple le défendeur à une action menée par le syndic, profitait d’un éventuel défaut d’habilitation pour faire échec à la demande. Ce n’est plus possible avec cette réforme.

Cette réforme est entrée en vigueur le 29 juin 2019 mais le législateur n’avait pas prévu les modalités d’application.
On pouvait alors s’interroger sur l’application de cette évolution aux procédures en cours. 

Par deux arrêts rendus le 25 mars 2021 (Cass. 3e civ. 25-3-2021 n° 20-12.244 FS-D ; Cass. 3e civ. 25-3-2021 n° 20-12.245 FS-D), la Cour de cassation a précisé les modalités d’application dans le temps. La réforme ne s’applique pas aux demandes de nullité soulevées antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme.

Il faut donc encore rester vigilant puisque les dispositions nouvelles ne permettent pas de régulariser toutes les situations.

Parce qu’il est important d’être conseillé et d’assurer la défense de vos intérêts, vous pouvez nous joindre : 
Cabinet Filao Avocats, 11 rue Gambetta à Pointe-à-Pitre 
Par téléphone au 05.90.68.85.44 ou sur notre site internet www.filao-avocats.fr rubrique « contact ».

Cet article est paru dans le Probant n° 870 du 9 avril 2021.

Le Probant est une revue hebdomadaire juridique et financière, habilitée à publier des annonces légales et judiciaires dans le département de la Guadeloupe

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