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Droit civil et commercial – Construction - Le contrat de construction de maison individuelle

Publié le : 01/03/2019 01 mars mars 03 2019

Le contrat de construction de maison individuelle a été conçu pour protéger les consommateurs. Il offre un degré de sécurité juridique plus élevé que d’autres contrats de construction.

Qu’est-ce que le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?

Le CCMI est le contrat par lequel un constructeur s’engage à réaliser la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage, à usage d’habitation, ou à usage mixte (habitation et professionnel) sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage. Il existe deux types de CCMI. Le CCMI avec fourniture de plans, qui s’applique lorsque le constructeur ou une personne agissant pour son compte fournit un plan et lorsqu’il exécute tout ou partie des travaux de construction. C’est le contrat le plus fréquent. Le CCMI sans fourniture de plan. Dans ce cas le constructeur ne fournit pas de plan mais réalise au minimum les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de la maison. 
Attention, si le terrain est vendu par le constructeur le régime du CCMI ne s’applique pas, il s’agira d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Le régime impératif du CCMI 

La loi prévoit un régime impératif pour CCMI, prévoyant des dispositions permettant au maître d’ouvrage de bénéficier de garanties en cas de dommage éventuel. La garantie de livraison à prix et délai convenu, couvre le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat. Le constructeur est dans l’obligation de souscrire à une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d’assurances, et d’une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d’ouverture du chantier. Dans un souci de protection des particuliers, certaines clauses sont formellement interdites aux CCMI. Parmi elles, les clauses qui :

interdisent à l’acquéreur de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement ainsi qu’au moment de la réception des travaux,

déchargent le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits,

subordonnent la remise des clés au paiement intégral du prix, faisant obstacle au droit du maître d’ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux.

Les dispositions impératives qui encadrent le CCMI fixent également le pourcentage du prix total que peut percevoir le constructeur, à chaque étape de la construction. Toutes les dispositions légales relatives au CCMI sont d’ordre public c’est-à-dire qu’il ne peut y être dérogé à peine de nullité.

Quelles sont les effets de la nullité du CCMI ?

La conséquence de la nullité est l'anéantissement rétroactif du contrat. Autrement dit, les parties doivent être remises en l'état où elles se trouvaient à la date de la passation du contrat. Le maître d’ouvrage ne pourra pas se prévaloir des conséquences dommageables du non-respect du délai prévu par le contrat annulé. Quant au constructeur, il perd le droit d’exiger le paiement du prix convenu et doit restituer les sommes perçues. L'annulation du contrat de construction d'une maison individuelle emporte anéantissement rétroactif des obligations contractuelles résultant des contrats de prêts passés pour le financement de la construction.

Qu’advient-il des travaux déjà réalisés ?

Quand le contrat est annulé alors que des travaux sont réalisés, il faut distinguer selon que le maître d’ouvrage demande et obtient ou non la démolition. En l’absence de demande de démolition, la prise en compte des travaux effectués fait souvent l’objet d’une expertise ordonnée par le juge. Lorsque le maître d’ouvrage sollicite la démolition, le constructeur ne peut pas solliciter le coût des travaux qu'il a réalisés. Cependant, pour éviter de sanctionner trop lourdement l'irrégularité commise par le constructeur, la jurisprudence apporte quelques tempéraments.

La Cour de cassation a jugé récemment que la remise en état des lieux par une mesure de démolition sollicitée par le maître d’ouvrage constituait une sanction disproportionnée au regard des travaux déjà réalisés et quasiment achevés. (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 novembre 2018, n°17-12.537).

Cet article est paru dans le Probant n° 760 du 1er mars 2019.
Le Probant est une revue hebdomadaire juridique et financière, habilitée à publier des annonces légales et judiciaires dans le département de la Guadeloupe.

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