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Droit civil et commercial – Contrat de location - Les conditions de réduction du délai de préavis

Publié le : 31/05/2019 31 mai mai 05 2019

Le bail d’habitation, contrat de location d'un logement loué à titre de résidence principale, est toujours conclu pour une durée déterminée. 

Seul le locataire a la faculté de résilier le contrat de location à tout moment, sans avoir à attendre la date d'échéance normale du bail. Dans ce cas, le congé n'a pas à être motivé. Il doit cependant respecter un délai de préavis. 

Le locataire qui donne congé est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis sauf si, en accord avec le bailleur, le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire.

Le principe du délai de préavis

Dans le cadre de la location d’un logement vide, le préavis applicable en cas de départ du locataire est de trois mois. 

Le délai de préavis court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le bailleur, de la signification de l'acte d'huissier, ou de la remise en main propre.

Les cas de réduction du délai de préavis

Dans certains cas déterminés par la loi, le délai de préavis peut être réduit à un mois :

logements situés dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (c'est-à-dire dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants) ; obtention du premier emploi, mutation professionnelle ; perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi du locataire ; locataire dont l'état de santé, constaté par certificat médical, justifie un changement de domicile ; locataire bénéficiaire du dispositif du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ; locataire qui s'est vu attribuer un logement social et dont les ressources sont inférieures à celles qui permettent l'attribution des logements locatifs très sociaux.

Les modalités de congé donné par le locataire

Le locataire qui souhaite quitter son logement doit adresser une lettre de congé au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, acte d'huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Attention, un congé transmis par mail n’est pas valable.

Si le contenu de ce courrier n’est pas réglementé, il convient d’y préciser la date de prise d'effet du congé. Celle-ci ne pouvant intervenir avant l'expiration d'un délai de préavis de 3 mois ou 1 mois selon les cas, sauf accord du bailleur.

La précision du motif du congé ainsi qu’un justificatif sont désormais exigés en cas de délai de préavis réduit.

Les conditions d’application de la réduction du délai de préavis

Le locataire qui souhaite bénéficier d'un préavis réduit doit respecter certaines conditions qui ont été durcies par la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (Alur) du 24 mars 2014.

En effet, avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, le locataire n’avait pas à donner connaissance, du motif dont il entendait se prévaloir pour obtenir un préavis réduit. Il lui suffisait d’en justifier si le bailleur le lui demandait.

La loi Alur impose désormais au preneur de préciser le motif qu’il invoque et d’en justifier dans sa lettre de congé, faute de quoi le délai applicable est de 3 mois.

En d’autres termes, le bailleur n’aura plus besoin de réclamer un justificatif que le locataire lui remettait avec plus ou moins de diligence et parfois au prix d’une procédure judiciaire désormais inutile.

C’est ainsi qu’en a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 11 avril 2019 (Cass. 3e civ. 11 avril 2019 n°18-14.256).

Cet article est paru dans le Probant n° 773 du 31 mai 2019.
Le Probant est une revue hebdomadaire juridique et financière, habilitée à publier des annonces légales et judiciaires dans le département de la Guadeloupe.

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