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Droit Civil et Commercial – Paiements des loyers – COVID 19 et ordonnances sur les délais : Pourquoi faire simple, quand on peut faire compliqué ?

Publié le : 24/04/2020 24 avril avr. 04 2020

Comme évoqué la semaine dernière, le gouvernement a pris une ordonnance (n°2020-306) en date du 25 mars 2020 afin de proroger les délais devant expirer pendant la période de confinement.

En effet, il peut être difficile en cette période troublée de régulariser un commandement de payer visant la clause résolutoire dans le cadre d’un bail d’habitation ou d’obtenir l’accord de sa banque suite à un compromis sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Qu’est-ce que la période protégée dite « période d’état d’urgence sanitaire » ?

Il est défini une période protégée dite « Période d’état d’urgence sanitaire » et définie par la loi du 23 mars 2020. Celle-ci s’étend du 12 mars 2020 au 24 juin 2020, sauf prolongation.

Il a été décidé que les astreinte, clause résolutoire ou déchéance survenant pendant cette période protégée ne pourront produire effet qu’un mois après la fin de la période protégée, soit à partir du 24 juillet 2020 et à condition que l’obligation n’ait pas été régularisée avant ladite date.

Quels en sont les effets ?

Par exemple, un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail d’habitation délivré le 10 janvier 2020 prendra effet le 11 mars 2020 et le bailleur pourra alors saisir le juge à compter de cette date.

Par contre, si le commandement de payer a été délivré le 13 janvier 2020, le bailleur ne pourra pas considérer la résolution automatique du bail dans le délai de deux mois mais devra attendre le 24 juillet 2020.

L’action du bailleur est alors retardée de quatre mois.

Si la différence peut paraître importante, elle doit être relativisée puisque les tribunaux voient leur fonctionnement limité aux urgences (contentieux de la liberté notamment).

En d’autres termes, il n’est pour le moment pas possible de saisir le juge pour demander l’expulsion d’un preneur indélicat. De surcroît, le preneur pourra plus facilement arguer de sa bonne foi et expliquer que les retards de paiement sont dus à la crise actuelle.

Pour autant, le gouvernement a repris une nouvelle ordonnance en date du 16 avril 2020 modifiant les dispositions ci-dessus évoquées.

La période protégée est toujours la même mais le délai forfaitaire d’un mois est remplacé par une période équivalente au temps écoulé entre le 12 mars et l’acquisition de la clause.

Dans le dernier exemple évoqué, à savoir une clause résolutoire acquise au 13 mars, le bailleur pourra agir une journée après la fin de la période protégée, soit après le 25 juin 2020.

Si cela peut paraître plus conforme à la réalité que le report forfaitaire d’un mois, l’incidence est limitée au regard du fonctionnement des tribunaux. Surtout, cela complique un peu plus la situation et la loi n’est pas plus intelligible après cette nouvelle ordonnance. Peu importe, le ministère de la justice a déjà annoncé que ces dispositions seraient encore modifiées d’ici la fin du confinement…

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