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Droit Civil et Commercial – Paiements des loyers – Covid- 19 : Ordonnances du gouvernement et difficultés de paiement des loyers d’habitation, commerciaux et professionnels

Publié le : 17/04/2020 17 avril avr. 04 2020

Avec le vote de la loi d’état d’urgence sanitaire, le gouvernement a pris toute une série d’ordonnances pour mettre en place les mesures permettant de faire face à la crise que nous traversons.

Certaines d’entre elles ont d’ailleurs été présentées par le Président de la République lors de son allocution du 16 mars dernier. L’une des plus marquantes concernait la suspension des loyers commerciaux et professionnels.

Cette mesure se retrouve dans l’ordonnance n°2020-216 en date du 25 mars 2020.

La rédaction de cette ordonnance ne va pas aussi loin que ce qu’avait annoncé le Président.

Quels sont les locaux commerciaux et professionnels concernés ?

Tout d’abord, le champ d’application est limité puisqu’il ne concerne pas tous les locaux commerciaux ou professionnels. En effet, seules les entreprises bénéficiaires du fonds de solidarité peuvent en bénéficier, ce qui implique des conditions relatives à la date de début d’activité, au nombre de salariés, au chiffre d’affaires ou encore au bénéfice imposable.

Mais surtout, cette ordonnance ne permet pas au locataire de s’affranchir du paiement des loyers. Elle paralyse seulement les mécanismes de sanction du bailleur en cas de non-paiement.

En d’autres termes, le bailleur ne pourra pas mettre en jeu la clause résolutoire en délivrant un commandement de payer pour la période mentionnée dans l’ordonnance. Il ne pourra pas non plus appeler l’éventuelle caution qui a garanti le paiement des loyers.

Pour autant, le loyer reste dû et on pourrait imaginer, même si cela reste théorique au regard du fonctionnement limité des juridictions, qu’un bailleur initie une procédure pour obtenir un jugement de condamnation au paiement des loyers.

Qu’en est-il des locaux d’habitation ?

Concernant les baux d’habitation, l’ordonnance 2020-306 en date du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais est applicable.

Cette ordonnance traite de manière générale de la prorogation des délais pendant la période de l’état d’urgence sanitaire et son article 4 dispose qu’une clause résolutoire ne peut prendre effet pendant la période de l’état d’urgence sanitaire et dans le mois qui suit.

Dans ce cas, l’acquisition de cette clause ne pourrait être effective qu’à l’expiration du délai d’un mois suivant la période ci-dessus énoncée.

Cela implique que si un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré avant le 12 mars, la résolution automatique ne pourra être acquise qu’après un délai de deux mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire.

Ce n’est qu’après ce délai d’un mois que le bailleur pourra assigner son locataire pour obtenir un titre d’expulsion.

Quelles sont les différences de régime applicable entre les locaux commerciaux et professionnels d’une part et les locaux d’habitation d’autre part ?

Ce mécanisme pourrait sembler identique à celui mis en place pour les baux commerciaux mais cela n’est pas tout à fait exact.

Pour un bail commercial, les loyers échus pendant la période de confinement ne peuvent aucunement servir de fondement à une acquisition de clause résolutoire. Au contraire, pour un bail d’habitation, le commandement de payer peut être fondé sur des loyers dus pendant la période de confinement mais la résolution automatique à défaut de régularisation sera seulement repoussée.

Ces protections ne s’appliquent pas aux loyers et clauses acquises antérieurement à la période d’état d’urgence sanitaire.

Une action judiciaire demeure donc possible s’agissant de ce qui est antérieur au confinement mais elle reste illusoire actuellement dans la mesure où le fonctionnement des tribunaux est limité aux extrêmes urgences.

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