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Droit commercial et des affaires – Sociétés - SCI ou SARL de famille : que choisir ?

Publié le : 08/01/2021 08 janvier janv. 01 2021
Actualités du cabinet

Qu’est-ce qu’une SCI ? 

La société civile immobilière ou SCI est soumise aux articles 1832 et suivants du Code civil, dont le régime diffère de celui des sociétés commerciales visées par le Code de commerce du fait de son objet civil. Elle peut être constituée pour 3 buts différents :
  • Gestion d’immeubles
  • Mise en location d’immeubles
  • Construction d’immeubles en vue de leur vente
Cette forme sociale permet aux associés qui la composent de détenir et de gérer en commun un ou plusieurs biens immobiliers.

Une SCI relève en principe de l’impôt sur le revenu mais les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Le choix du régime fiscal de la SCI a des conséquences au niveau de l’imposition des revenus et des plus-values immobilières.

Et la SARL de famille ? 

Le régime de la SARL de famille est proche de celui de la SARL classique, mais on ne peut la mettre en place uniquement en famille. La SARL (Société à responsabilité limitée) est une société commerciale. Elle est constituée par des associés détenant des parts sociales dans le capital de la SARL. La responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports. Il peut être pratiqué au sein d’une SARL une activité industrielle, commerciale, agricole ou artisanale, mais pas libérale.  Le lien entre les différents associés doit être celui de la ligne familiale directe.  Ce critère de parenté doit exister entre tous les associés. Les associés seront ainsi par exemple conjoints, époux, frères et sœurs et, parents et enfants, grands-parents et petits-enfants. Cela fonctionne aussi avec le PACS. 

Le régime de la SARL familiale a une influence sur le régime fiscal de la société. La SARL classique impose le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. Cependant avec une SARL de famille, il sera possible d’opter pour le régime de l’impôt sur le revenu. 

Dans quel but choisir la SCI ou la SARL de famille ? 

La SARL de famille permet aux associés de bénéficier des avantages du régime réel de LMNP (loueur en meublé non professionnel) comme la progressivité de l'impôt sur le revenu ce qui n’est pas le cas avec la SCI.

De plus avec le régime réel, il est possible de déduire les charges réelles de gestion de l’immeuble ainsi que les revenus. 

Il est possible également de déclarer un déficit qui sera affecté à l'activité de LMNP et déductible des bénéfices. Le régime de la SARL bénéficie d’abattements sur la plus-value brute des particuliers, qui varient en fonction de la durée de possession du bien.

Si le but est l’achat et la revente et à court terme, la SARL en tant que société commerciale convient parfaitement.

Si au contraire l’acheteur souhaite louer sur le long terme et percevoir un loyer tous les mois il vaut mieux constituer une SCI de location.
 
Cet article est paru dans le Probant n° 857 du 8 janvier 2021.

Le Probant est une revue hebdomadaire juridique et financière, habilitée à publier des annonces légales et judiciaires dans le département de la Guadeloupe.
 
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